มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์อุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ขยายตัว 3.0% แต่ชะลอตัวลงในไตรมาส 2 เหลือเพียง 2.8% เนื่องจากภาคนอกเกษตรเริ่มอ่อนแรง ส่งผลให้ภาคโลจิสติกส์ต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังมากขึ้น

ภาพรวมอุตสาหกรรมโลจิสติกส์สะท้อนถึงการผลิตที่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่ดัชนีสินค้าคงคลังสำเร็จรูปขยับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) สินค้าที่ผลิตเกินความต้องการและยังไม่สามารถระบายออกได้ อาจกลายเป็นแรงกดดันต่อการเติบโตในระยะถัดไป ปัจจุบันคลังสินค้าสำเร็จรูปในไทยมีอุปทานรวม 6.49 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% จากครึ่งปีก่อน และ 3.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยพื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่มาจากจังหวัดชลบุรีและสมุทรปราการ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าอย่างระมัดระวัง ไม่ปล่อยซัพพลายใหม่เกิน 100,000 ตารางเมตร

กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นศูนย์กลางหลักของตลาด คิดเป็นสัดส่วน 44.7% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยมีอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในสมุทรปราการ ส่วนพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นภูมิภาคที่เติบโตเร็วที่สุด ครองสัดส่วน 38.9% ของตลาดโลจิสติกส์ในประเทศ ทั้งนี้ซัพพลายใหม่ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอนาคตมีเพียง 167,138 ตารางเมตร หรือราว 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อภาพรวมตลาด

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีแรก ความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าลดลงชัดเจน โดยอัตราการดูดซับ (absorption rate) ลดลงเหลือเพียง 20,335 ตารางเมตร ต่ำสุดในรอบหลายปี สาเหตุจากแรงกดดันด้านต้นทุน การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนตัว และภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้เช่าชะลอการตัดสินใจขยายหรือเช่าพื้นที่ใหม่

อัตราการเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 85.8% ลดลง 0.7 จุดจากครึ่งปีก่อน สะท้อนว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เดิมมากกว่าจะย้ายหรือคืนพื้นที่ ทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงแข็งแกร่งที่สุด มีอัตราเช่า 90.6% ลดลงเพียงเล็กน้อย ขณะที่พื้นที่ในเขต EEC เผชิญแรงกดดันมากที่สุด อัตราเช่าลดลง 2.2 จุด เหลือ 80.1% ส่วนทำเลภาคกลางกลับปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเพิ่มขึ้นเป็น 86.5%

ในด้านค่าเช่าเฉลี่ย คลังสินค้าสำเร็จรูปปรับขึ้น 0.8% อยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดย EEC และภาคกลางมีการปรับขึ้นสูงสุดที่ 1.3% ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ช่วงราคาเช่าแตกต่างกันไปตามทำเล โดยพื้นที่ราคาต่ำสุดอยู่ราว 110–120 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่พรีเมียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสูงสุดถึง 230 บาท และใน EEC อยู่ที่ประมาณ 210 บาท แม้ค่าเช่าเฉลี่ยยังทรงตัว แต่หากการแข่งขันในตลาดรุนแรงขึ้นและความต้องการเช่าลดลง อัตราเช่าจริง (effective rents) อาจเผชิญแรงกดดันในระยะถัดไป

สำหรับแนวโน้มในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดโลจิสติกส์จะยังคงอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” การเติบโตจะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการขยายตัวแบบก้าวกระโดด ปัจจัยที่ต้องติดตามได้แก่ การฟื้นตัวของกำลังซื้อภายในประเทศ ความไม่แน่นอนจากสงครามการค้าระหว่างประเทศ และระดับสินค้าคงคลังที่ยังคงสูง หากไม่สามารถระบายออกได้ทันเวลาอาจส่งผลลบต่อภาคการผลิตและคลังสินค้าในอนาคต

โดยรวมแล้ว ตลาดโลจิสติกส์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงระมัดระวัง ผู้พัฒนาและผู้ประกอบการต่างหันมาเน้นการลงทุนในคลังสินค้าที่มีความยืดหยุ่น ตอบโจทย์เฉพาะทาง และบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพื่อเตรียมรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจในระยะต่อไป

ในครึ่งแรกของปี 2568 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวเพียง 3.0% โดยในไตรมาส 2 เติบโต 2.8% ชะลอลงจาก 3.2% ในไตรมาสแรก ปัจจัยสำคัญมาจากการชะลอตัวในภาคนอกเกษตรและการบริโภคที่อ่อนแรง ทั้งภาคเอกชนและภาครัฐใช้จ่ายลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อนหน้า ขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังคงติดลบต่อเนื่องจากราคาสินค้าอาหารสดและพลังงานที่ลดลง

ภาคการผลิตแม้ยังขยายตัว แต่พบสัญญาณสะสมสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น โดยดัชนีสินค้าสำเร็จรูปขยับจาก 99.5 เป็น 105.3 สะท้อนว่าความต้องการในตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้ธุรกิจโลจิสติกส์และการเก็บรักษาเริ่มเผชิญแรงกดดัน

ด้านอุปทาน คลังสินค้าสำเร็จรูปทั่วประเทศมีพื้นที่รวม 6.49 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 75,900 ตารางเมตร หรือ 1.2% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เกิดจากซัพพลายใหม่ในสมุทรปราการและชลบุรี โดยกว่า 35% เป็นการขยายพื้นที่จากโครงการเดิม เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังครองสัดส่วนตลาดสูงสุดที่ 44.7% ขณะที่ EEC มีสัดส่วน 38.9% และภาคกลางคงตัวที่ 15.9% อุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในอนาคตอยู่เพียง 167,138 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นเพียง 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน

อุปสงค์กลับอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน Gross take-up ลดลง 7.4% เหลือ 286,839 ตารางเมตร ขณะที่พื้นที่ถูกคืนพุ่งขึ้น 68% ส่งผลให้การดูดซับสุทธิ (Net absorption) อยู่เพียง 20,335 ตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ผู้เช่าเลือกที่จะชะลอการขยายพื้นที่ และหันมาใช้แนวทางรอดูสถานการณ์มากกว่าการลงทุนใหม่

อัตราการเช่าโดยรวมปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 85.8% สะท้อนถึงความต้องการเช่าที่อ่อนแรง โดย EEC ได้รับผลกระทบหนักสุด อัตราการเช่าลดลงเหลือ 80.1% จากทั้งอุปทานใหม่และการส่งออกนำเข้าที่ชะลอตัว ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังถือว่าแข็งแกร่งที่สุดด้วยอัตราเช่า 90.6% แม้กิจกรรมจะชะลอตัว ภาคกลางกลับมีอัตราการเช่าปรับดีขึ้นสู่ระดับ 86.5% อันเป็นผลจากอุปทานคงที่และอุปสงค์ในประเทศที่ยังยืดหยุ่น

ในแง่ของอุตสาหกรรม ความต้องการพื้นที่ยังไม่สม่ำเสมอ ภาคอีคอมเมิร์ซยังมีการเช่าต่อเนื่องแต่ไม่ขยายตัวมากเหมือนเดิม ขณะที่การผลิตสะท้อนภาวะล้นตลาดมากกว่าการเติบโต ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.8% มาอยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดย EEC และภาคกลางมีการปรับขึ้นสูงสุด ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลขยับเพียงเล็กน้อย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในครึ่งแรกของปี 2568 จึงสะท้อนการเข้าสู่ช่วง “ปรับฐาน” ผู้เช่าชะลอการขยายพื้นที่และรอความชัดเจนทางเศรษฐกิจ ขณะที่เจ้าของพื้นที่ยังคงรักษาระดับค่าเช่า แต่เริ่มหันมาใช้สิ่งจูงใจเพื่อดึงดูดผู้เช่าเพิ่มขึ้น

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ให้ความเห็นว่า ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ระยะที่ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น ความต้องการจากอุตสาหกรรมอุปโภคบริโภคและการจัดส่งระยะสุดท้ายยังคงเป็นแรงขับสำคัญ แต่ภาพรวมตลาดยังอยู่ในภาวะ “หยุดรอดู” เพื่อรอให้สัญญาณเศรษฐกิจมหภาคฟื้นตัว จึงจะกลับเข้าสู่การเติบโตอีกครั้งในระยะต่อไป

เมื่อวันที่ 2 ตุลาคมที่ผ่านมา นายมารุต ชุ่มขุนทด ที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ เดินทางลงพื้นที่สหกรณ์โคนมด่านขุนทด ตำบลตะเคียน อำเภอด่านขุนทด จังหวัดนครราชสีมา เพื่อรับฟังปัญหาของเกษตรกรผู้เลี้ยงโคนมที่กำลังเผชิญวิกฤติการขายน้ำนมดิบ โดยมีเกษตรกรและคณะกรรมการสหกรณ์ร่วมให้การต้อนรับและสะท้อนสถานการณ์จริงที่เกิดขึ้นในพื้นที่

นายมารุตเปิดเผยว่า ตนได้รับมอบหมายจาก ร.อ.ธรรมนัส พรหมเผ่า รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ให้ติดตามและแก้ไขปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อเกษตรกรโคนมทั่วประเทศ โดยในพื้นที่ด่านขุนทด เกษตรกรไม่ได้ขายน้ำนมดิบให้กับองค์การส่งเสริมกิจการโคนมแห่งประเทศไทย (ไทย-เดนมาร์ก) แต่พึ่งพาการรับซื้อจากบริษัทเอกชน ซึ่งปัจจุบันบริษัทเหล่านี้ได้ลดโควต้ารับซื้อจากวันละ 12-13 ตัน เหลือเพียง 3.5 ตัน ทำให้เกษตรกรแบกรับผลกระทบหนัก

สาเหตุสำคัญมาจากการนำเข้านมผงที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากความตกลงการค้าเสรี (FTA) ออสเตรเลีย–นิวซีแลนด์ ที่เปิดทางให้นมผงทะลักเข้าสู่ตลาดไทยในราคาต่ำ บริษัทเอกชนจึงเลือกใช้นมผงแทนการซื้อนมสด เนื่องจากควบคุมคุณภาพและต้นทุนได้ง่ายกว่า ปัญหานี้ยิ่งรุนแรงขึ้นหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย เพราะช่วงที่ผลผลิตน้ำนมดิบขาดแคลน บริษัทนมจำนวนมากหันไปพึ่งนมผง และเมื่อกลับสู่ภาวะปกติ ก็ไม่ได้หันมารับซื้อนมสดมากเหมือนเดิม

นอกจากปัญหานมดิบแล้ว เกษตรกรยังสะท้อนข้อเรียกร้องด้านอื่น เช่น การขอเปลี่ยนสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นโฉนดเพื่อความมั่นคง และการขอรับเงินช่วยเหลือไร่ละ 1,000 บาท ซึ่งหลายรายยืนยันว่าได้รับแล้ว ที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรฯ ย้ำว่า ข้อมูลที่ได้รับจากการลงพื้นที่ครั้งนี้จะถูกนำเสนอต่อรัฐบาล เพื่อหาแนวทางบรรเทาความเดือดร้อนของเกษตรกรอย่างเร่งด่วน พร้อมขอบคุณทุกฝ่ายที่ร่วมสะท้อนความจริงในพื้นที่

กรมการค้าต่างประเทศเปิดเผยว่า การใช้สิทธิประโยชน์ทางการค้าภายใต้ความตกลงการค้าเสรี (FTA) ของไทยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม–กรกฎาคม) มีมูลค่า 53,421.24 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 11.57% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นสัดส่วน 81.59% ของมูลค่าการใช้สิทธิ์ทั้งหมด โดยตลาดที่มีการใช้สิทธิ์มากที่สุดคือความตกลงการค้าสินค้าของอาเซียน (ATIGA) มูลค่า 18,505.89 ล้านดอลลาร์สหรัฐ รองลงมาคืออาเซียน–จีน (ACFTA) มูลค่า 16,046.17 ล้านดอลลาร์สหรัฐ อาเซียน–อินเดีย (AIFTA) มูลค่า 6,232.98 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ความตกลงหุ้นส่วนเศรษฐกิจไทย–ญี่ปุ่น (JTEPA) มูลค่า 3,670.36 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และไทย–ออสเตรเลีย (TAFTA) มูลค่า 3,195.98 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ในด้านสินค้า พบว่าทุเรียนสดครองแชมป์การใช้สิทธิ์มากที่สุด ตามด้วยยานยนต์สำหรับขนส่งของ ยางสังเคราะห์และแฟกติชที่ได้จากน้ำมัน แพลทินัมที่ยังไม่ได้ขึ้นรูป และน้ำตาลจากอ้อย สะท้อนให้เห็นว่าการใช้ FTA ครอบคลุมทั้งสินค้าเกษตรและสินค้าอุตสาหกรรม โดยกลุ่มสินค้าเกษตรและเกษตรแปรรูป เช่น ทุเรียนสด น้ำตาล ผลไม้สด มันสำปะหลัง และไก่ปรุงแต่ง มีมูลค่ารวม 15,713.28 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 29.41% ของการใช้สิทธิ์ทั้งหมด ขณะที่สินค้าอุตสาหกรรม เช่น ยานยนต์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องจักรอัตโนมัติ และโลหะมีค่า มีมูลค่ารวม 37,707.96 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 70.59%

กรมการค้าต่างประเทศระบุว่า ข้อมูลนี้เป็นการติดตามการใช้สิทธิ์ FTA ทั้งหมด 12 ฉบับจากที่ไทยมีอยู่ 14 ฉบับ ยกเว้นความตกลงไทย–นิวซีแลนด์ที่ใช้ระบบการรับรองตนเองของผู้ส่งออก และอาเซียน–ฮ่องกง เนื่องจากฮ่องกงเป็นเขตการค้าเสรีที่ไม่เก็บภาษีนำเข้า โดยนางอารดา เฟื่องทอง อธิบดีกรมการค้าต่างประเทศกล่าวว่า ในยุคที่การแข่งขันทางการค้ารุนแรงและผันผวนมากขึ้น การใช้ FTA ถือเป็นกลไกสำคัญในการลดอุปสรรคด้านภาษี ช่วยผู้ประกอบการไทยเพิ่มแต้มต่อทางการแข่งขัน และกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดใหม่ที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะตลาดจีนที่ยังคงมีความต้องการสูงในสินค้าเกษตร และตลาดอินเดียที่กำลังซื้อเติบโตต่อเนื่อง

นอกจากนี้ยังพบว่าสินค้าแพลทินัม อัญมณี และเครื่องประดับ มีแนวโน้มการส่งออกขยายตัวอย่างโดดเด่นในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา แสดงถึงความหลากหลายของผู้ประกอบการไทยในการใช้ประโยชน์จาก FTA ได้มากกว่าสินค้าเกษตรเพียงอย่างเดียว ขณะเดียวกัน กรมฯ ยังได้รับนโยบายนางศุภจี สุธรรมพันธุ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ ให้เดินหน้าส่งเสริมการใช้สิทธิ์ FTA อย่างเข้มข้น โดยปี 2568 ได้จัดสัมมนาให้ความรู้ทั่วประเทศแล้ว 10 ครั้ง มีผู้เข้าร่วมกว่า 1,364 ราย เกินเป้าหมายที่วางไว้ และในปีงบประมาณ 2569 จะขยายผลการทำงานเชิงรุกทั้งในเชิงนโยบายและระดับพื้นที่ เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการไทยใช้สิทธิ์ FTA ได้อย่างเต็มศักยภาพต่อไป