มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์อุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ขยายตัว 3.0% แต่ชะลอตัวลงในไตรมาส 2 เหลือเพียง 2.8% เนื่องจากภาคนอกเกษตรเริ่มอ่อนแรง ส่งผลให้ภาคโลจิสติกส์ต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังมากขึ้น

ภาพรวมอุตสาหกรรมโลจิสติกส์สะท้อนถึงการผลิตที่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่ดัชนีสินค้าคงคลังสำเร็จรูปขยับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) สินค้าที่ผลิตเกินความต้องการและยังไม่สามารถระบายออกได้ อาจกลายเป็นแรงกดดันต่อการเติบโตในระยะถัดไป ปัจจุบันคลังสินค้าสำเร็จรูปในไทยมีอุปทานรวม 6.49 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% จากครึ่งปีก่อน และ 3.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยพื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่มาจากจังหวัดชลบุรีและสมุทรปราการ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าอย่างระมัดระวัง ไม่ปล่อยซัพพลายใหม่เกิน 100,000 ตารางเมตร

กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นศูนย์กลางหลักของตลาด คิดเป็นสัดส่วน 44.7% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยมีอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในสมุทรปราการ ส่วนพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นภูมิภาคที่เติบโตเร็วที่สุด ครองสัดส่วน 38.9% ของตลาดโลจิสติกส์ในประเทศ ทั้งนี้ซัพพลายใหม่ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอนาคตมีเพียง 167,138 ตารางเมตร หรือราว 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อภาพรวมตลาด

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีแรก ความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าลดลงชัดเจน โดยอัตราการดูดซับ (absorption rate) ลดลงเหลือเพียง 20,335 ตารางเมตร ต่ำสุดในรอบหลายปี สาเหตุจากแรงกดดันด้านต้นทุน การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนตัว และภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้เช่าชะลอการตัดสินใจขยายหรือเช่าพื้นที่ใหม่

อัตราการเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 85.8% ลดลง 0.7 จุดจากครึ่งปีก่อน สะท้อนว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เดิมมากกว่าจะย้ายหรือคืนพื้นที่ ทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงแข็งแกร่งที่สุด มีอัตราเช่า 90.6% ลดลงเพียงเล็กน้อย ขณะที่พื้นที่ในเขต EEC เผชิญแรงกดดันมากที่สุด อัตราเช่าลดลง 2.2 จุด เหลือ 80.1% ส่วนทำเลภาคกลางกลับปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเพิ่มขึ้นเป็น 86.5%

ในด้านค่าเช่าเฉลี่ย คลังสินค้าสำเร็จรูปปรับขึ้น 0.8% อยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดย EEC และภาคกลางมีการปรับขึ้นสูงสุดที่ 1.3% ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ช่วงราคาเช่าแตกต่างกันไปตามทำเล โดยพื้นที่ราคาต่ำสุดอยู่ราว 110–120 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่พรีเมียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสูงสุดถึง 230 บาท และใน EEC อยู่ที่ประมาณ 210 บาท แม้ค่าเช่าเฉลี่ยยังทรงตัว แต่หากการแข่งขันในตลาดรุนแรงขึ้นและความต้องการเช่าลดลง อัตราเช่าจริง (effective rents) อาจเผชิญแรงกดดันในระยะถัดไป

สำหรับแนวโน้มในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดโลจิสติกส์จะยังคงอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” การเติบโตจะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการขยายตัวแบบก้าวกระโดด ปัจจัยที่ต้องติดตามได้แก่ การฟื้นตัวของกำลังซื้อภายในประเทศ ความไม่แน่นอนจากสงครามการค้าระหว่างประเทศ และระดับสินค้าคงคลังที่ยังคงสูง หากไม่สามารถระบายออกได้ทันเวลาอาจส่งผลลบต่อภาคการผลิตและคลังสินค้าในอนาคต

โดยรวมแล้ว ตลาดโลจิสติกส์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงระมัดระวัง ผู้พัฒนาและผู้ประกอบการต่างหันมาเน้นการลงทุนในคลังสินค้าที่มีความยืดหยุ่น ตอบโจทย์เฉพาะทาง และบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพื่อเตรียมรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจในระยะต่อไป