ในครึ่งแรกของปี 2568 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวเพียง 3.0% โดยในไตรมาส 2 เติบโต 2.8% ชะลอลงจาก 3.2% ในไตรมาสแรก ปัจจัยสำคัญมาจากการชะลอตัวในภาคนอกเกษตรและการบริโภคที่อ่อนแรง ทั้งภาคเอกชนและภาครัฐใช้จ่ายลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อนหน้า ขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังคงติดลบต่อเนื่องจากราคาสินค้าอาหารสดและพลังงานที่ลดลง

ภาคการผลิตแม้ยังขยายตัว แต่พบสัญญาณสะสมสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น โดยดัชนีสินค้าสำเร็จรูปขยับจาก 99.5 เป็น 105.3 สะท้อนว่าความต้องการในตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้ธุรกิจโลจิสติกส์และการเก็บรักษาเริ่มเผชิญแรงกดดัน

ด้านอุปทาน คลังสินค้าสำเร็จรูปทั่วประเทศมีพื้นที่รวม 6.49 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 75,900 ตารางเมตร หรือ 1.2% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปี การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เกิดจากซัพพลายใหม่ในสมุทรปราการและชลบุรี โดยกว่า 35% เป็นการขยายพื้นที่จากโครงการเดิม เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังครองสัดส่วนตลาดสูงสุดที่ 44.7% ขณะที่ EEC มีสัดส่วน 38.9% และภาคกลางคงตัวที่ 15.9% อุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในอนาคตอยู่เพียง 167,138 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นเพียง 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน

อุปสงค์กลับอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน Gross take-up ลดลง 7.4% เหลือ 286,839 ตารางเมตร ขณะที่พื้นที่ถูกคืนพุ่งขึ้น 68% ส่งผลให้การดูดซับสุทธิ (Net absorption) อยู่เพียง 20,335 ตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ผู้เช่าเลือกที่จะชะลอการขยายพื้นที่ และหันมาใช้แนวทางรอดูสถานการณ์มากกว่าการลงทุนใหม่

อัตราการเช่าโดยรวมปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 85.8% สะท้อนถึงความต้องการเช่าที่อ่อนแรง โดย EEC ได้รับผลกระทบหนักสุด อัตราการเช่าลดลงเหลือ 80.1% จากทั้งอุปทานใหม่และการส่งออกนำเข้าที่ชะลอตัว ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังถือว่าแข็งแกร่งที่สุดด้วยอัตราเช่า 90.6% แม้กิจกรรมจะชะลอตัว ภาคกลางกลับมีอัตราการเช่าปรับดีขึ้นสู่ระดับ 86.5% อันเป็นผลจากอุปทานคงที่และอุปสงค์ในประเทศที่ยังยืดหยุ่น

ในแง่ของอุตสาหกรรม ความต้องการพื้นที่ยังไม่สม่ำเสมอ ภาคอีคอมเมิร์ซยังมีการเช่าต่อเนื่องแต่ไม่ขยายตัวมากเหมือนเดิม ขณะที่การผลิตสะท้อนภาวะล้นตลาดมากกว่าการเติบโต ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.8% มาอยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดย EEC และภาคกลางมีการปรับขึ้นสูงสุด ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลขยับเพียงเล็กน้อย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในครึ่งแรกของปี 2568 จึงสะท้อนการเข้าสู่ช่วง “ปรับฐาน” ผู้เช่าชะลอการขยายพื้นที่และรอความชัดเจนทางเศรษฐกิจ ขณะที่เจ้าของพื้นที่ยังคงรักษาระดับค่าเช่า แต่เริ่มหันมาใช้สิ่งจูงใจเพื่อดึงดูดผู้เช่าเพิ่มขึ้น

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ให้ความเห็นว่า ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ระยะที่ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น ความต้องการจากอุตสาหกรรมอุปโภคบริโภคและการจัดส่งระยะสุดท้ายยังคงเป็นแรงขับสำคัญ แต่ภาพรวมตลาดยังอยู่ในภาวะ “หยุดรอดู” เพื่อรอให้สัญญาณเศรษฐกิจมหภาคฟื้นตัว จึงจะกลับเข้าสู่การเติบโตอีกครั้งในระยะต่อไป