ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมครึ่งปีแรก 2568 โดยระบุว่า เศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกขยายตัว 3.1% ได้แรงหนุนหลักจากการส่งออกที่ขยายตัวสูงสุดในรอบ 13 ไตรมาส มีมูลค่ารวม 80.44 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงเป็นแรงผลักสำคัญ ทั้งคอมพิวเตอร์และส่วนประกอบที่เติบโตถึง 130.8% เครื่องใช้ไฟฟ้า 50.4% และอุปกรณ์โทรคมนาคม 24.6% ขณะเดียวกัน การลงทุนภาครัฐเพิ่มขึ้นถึง 26.3% ขยายตัวต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สามติดต่อกัน

อย่างไรก็ตาม การลงทุนภาคเอกชนกลับหดตัว 0.9% สะท้อนความระมัดระวังท่ามกลางความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลก ขณะที่การบริโภคภาคเอกชนชะลอตัวลงเหลือ 2.6% ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) เดือนมิถุนายนอยู่ที่ 97.18 ขยายตัว 0.58% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมหลัก โดยเฉพาะยานยนต์ไฮบริดและไฟฟ้า รวมถึงภาคเกษตร

คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) รายงานว่าในไตรมาสแรกปีนี้ยังมีความเคลื่อนไหวคึกคัก โดยมีโครงการได้รับอนุมัติรวม 530 โครงการ มูลค่ารวม 368,510 ล้านบาท เพิ่มขึ้นชัดเจนจากปีก่อน การเติบโตนี้มาจากอุตสาหกรรมมูลค่าสูง โดยเฉพาะภาคดิจิทัลที่มีการลงทุนเพิ่มขึ้นมากกว่า 900% ขณะที่กลุ่มไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ยังคงเป็นแรงหนุนสำคัญ แม้จำนวนโรงงานใหม่ลดลง 33% และการขยายโรงงานลดลงถึง 55% แต่กลับไม่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของการอนุมัติ FDI และยอดขายที่ดินอุตสาหกรรม

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนสองแนวโน้มหลัก คือการรวมกิจการที่ทำให้โครงการลงทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นแม้มีจำนวนลดลง โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงอย่างยานยนต์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ อีกทั้งยังเห็นความต้องการที่ดินจากธุรกิจใหม่ที่ไม่ใช่โรงงาน เช่น ศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์และพลังงานหมุนเวียน ซึ่งเป็นสัญญาณของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยไปสู่โครงการขนาดใหญ่และมูลค่าสูง

ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อุปทานที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (SILP) เพิ่มขึ้น 1.5% อยู่ที่ 184,028 ไร่ โดยส่วนใหญ่เป็นการขยายจากนิคมเดิมและโครงการใหม่ เช่น WHA Eastern Seaboard 3.1 ขณะที่อุปสงค์มียอดขายรวม 4,684 ไร่ เพิ่มขึ้น 34% จากปีก่อน โดยพื้นที่ EEC ยังคงครองสัดส่วนสูงสุดถึง 85% ส่งผลให้อัตราการขายสะสมของตลาดปรับขึ้นเป็น 90% ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.5% มาอยู่ที่ 6.64 ล้านบาทต่อไร่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) ที่พุ่งขึ้นเป็นสถิติสูงสุดที่ 11.6 ล้านบาทต่อไร่

ตลาดโรงงานสำเร็จรูป (RBF) ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในครึ่งปีแรก แสดงถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนา ส่งผลให้อัตราการครอบครองปรับขึ้นเป็น 96.2% โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ที่เกือบเต็มกำลังถึง 98.73% ส่วน BMR และภาคกลางก็ยังคงมีอัตราการครอบครองสูงเช่นกัน

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมของไนท์แฟรงค์ ชี้ว่าภาพรวมตลาดสะท้อนการปรับตัวของเศรษฐกิจไทยในท่ามกลางความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลก แม้มาตรการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ จะสร้างแรงกดดัน แต่การส่งออกที่แข็งแกร่งในช่วงต้นปียังคงช่วยพยุงการเติบโต

เขาย้ำว่าการลดลงของจำนวนโรงงานใหม่ไม่ได้เป็นสัญญาณลบ แต่เป็นการเปลี่ยนผ่านจากการผลิตที่ใช้แรงงานเข้มข้นไปสู่การลงทุนในอุตสาหกรรมมูลค่าสูง เช่น ดิจิทัลและยานยนต์สมัยใหม่ ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายรัฐและศักยภาพเชิงแข่งขันของไทยในระยะยาว แนวโน้มในอนาคตแม้อาจเผชิญการชะลอตัวของการขายที่ดินในระยะสั้น แต่ความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายที่ชัดเจนยังคงทำให้ไทยเป็นเป้าหมายการลงทุนคุณภาพสูงที่น่าจับตามองต่อไป