เศรษฐกิจซบ บ้านมือสองพุ่งทะลุ 2.4 แสนหน่วย บ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปแห่ขายเพิ่ม

ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศขยายตัวแรงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center) รายงานว่า ณ ไตรมาส 3 ปี 2568 มีบ้านมือสองประกาศขายรวม 243,218 หน่วย เพิ่มขึ้น 53.6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1.37 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 102.6% โดยทรัพย์ส่วนใหญ่ประกาศขายผ่านบุคคลธรรมดาและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มขึ้นเกือบทุกประเภท โดยเฉพาะห้องชุดที่ขยายตัวมากที่สุด

หนึ่งในประเด็นสำคัญคือ ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากกระจุกตัวในกลุ่มราคาสูง โดยเฉพาะบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 124.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 144.7% สะท้อนว่าทรัพย์ระดับบนดูดซับได้ช้ากว่าตลาดล่าง ทำให้มีการสะสมสต๊อกมากขึ้น อย่างไรก็ตาม โครงสร้างตลาดหลักยังเป็นบ้านราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุด 25.5%

จังหวัดที่มีมูลค่าบ้านมือสองประกาศขายสูงสุดยังคงเป็นกรุงเทพมหานคร ตามด้วยชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ ปทุมธานี สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และระยอง สะท้อนการกระจุกตัวในหัวเมืองเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ

ผู้ประกอบการชี้เศรษฐกิจไม่ฟื้น คนผ่อนไม่ไหว ปล่อยทรัพย์เข้าตลาดเพิ่ม

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าแนวโน้มปี 2569 บ้านมือสองจะไหลเข้าตลาดเพิ่มอีก จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง หลายครัวเรือนผ่อนต่อไม่ไหว บางส่วนเลือกปล่อยให้ธนาคารยึด หรือประกาศขายเอง ขณะที่การแข่งขันสูง ทำให้มีการปรับลดราคาลงมาก โดยเฉพาะทรัพย์ในทำเลดีเริ่มหายากขึ้น

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าในวิกฤตยังมีโอกาส โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อบ้านมือสองมารีโนเวตแล้วขายต่อทำกำไร ส่งผลให้ตลาดมือสองเติบโตแซงบ้านใหม่ อย่างไรก็ดี กำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ แม้บ้านมือสองจะได้เปรียบด้านทำเลและราคาที่ต่ำกว่า

ธนาคารชี้ช่องธุรกิจ รายใหญ่ยังไม่ครองตลาด

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้บริหารสายงานสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มองว่าตลาดบ้านมือสองยังไม่มีผู้นำที่ชัดเจน ปัจจุบันมีผู้เล่นอย่าง Homerun และ Bangkok Asset ที่โฟกัสตลาดนี้ แต่ลักษณะทรัพย์กระจายตัวเป็นรายยูนิต ทำให้รวมวอลุ่มได้ยาก จึงเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการรายเล็กมากกว่า

ธนาคารยังแนะนำผู้พัฒนาโครงการให้พิจารณาธุรกิจบ้านมือสอง ควบคู่ธุรกิจปล่อยเช่า โรงแรม และอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากใช้ทักษะและทีมงานใกล้เคียงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดิม

บ้านมือสองโตแซงบ้านใหม่ในเชียงใหม่

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อรสิริน โฮลดิ้ง และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยว่า สัดส่วนการโอนในเชียงใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 บ้านใหม่อยู่ที่ 25.2% ขณะที่บ้านมือสองพุ่งขึ้นเป็น 74.8% จากเดิมที่เคยใกล้เคียงกันที่ 50 ต่อ 50 ในช่วงสิบปีก่อน

บริษัทได้ร่วมมือกับ บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) เข้าซื้อทรัพย์มือสองเพื่อรีโนเวตและขายต่อ เริ่มต้น 10 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ ตั้งเป้ารับรู้รายได้ในไตรมาส 2 ปี 2569 ประมาณ 100 ล้านบาท สะท้อนกลยุทธ์รุกตลาดมือสองเต็มตัว

ผู้ประกอบการประเมินว่า บ้านมือสองตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคกำลังซื้อหดตัว เพราะได้ทำเลใกล้เมือง ราคาถูกกว่าบ้านใหม่ราว 20-30% แม้ต้องปรับปรุงสภาพบ้าง แต่เมื่อเทียบกับบ้านใหม่ที่ต้องขยับออกไปนอกเมืองและมีภาระค่าเดินทางเพิ่ม ผู้ซื้อจำนวนมากจึงเลือกบ้านมือสองแทน

ท่ามกลางตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัว การขออนุญาตโครงการลดลง และความเข้มงวดสินเชื่อที่ยังสูง ตลาดบ้านมือสองจึงกลายเป็นทั้งทางรอดของผู้ขาย และโอกาสของนักลงทุนรายย่อยในจังหวะเศรษฐกิจซบเซา